이동준변호사의 법률칼럼
코로나 19위기 : 점포를 운영하는 소상공인이 계속 임대료를 내야 하는가?

지난 3월 16일 독일 연방 정부와 지방 정부 대표는 코로나 방역 대책안에 합의했다. 이에 따르면 레스토랑이나 호텔과 같은 음식점 및 숙박업소는 “사회 체계를 유지하는 기조”가 아니므로 해당 관청의 명령으로 인해 문을 닫아야 한다. 이렇게 울며 겨자 먹기 식으로 문을 닫아야만 하는 상황에서 임차인은 임대료 또는 임차료를 계속 내야 하는지에 대해 (당연히) 질문을 할 수 있다.

지금과 같은 예외적인 상황이 일어났을 때 어떻게 처리할지 등을 계약을 통해 규정한 예는 거의 없으리라는 생각에서, 이런 상황을 법적 틀에 맞추어 정리해보고자 한다.

출발점

영업용 임대차 계약에 따르면 일반적으로 사업장과 관련한 위험 및 영업상 제한을 임차인이 부담한다. 간단히 말하자면 임차인은 (항상) 임대료를 내야 한다. 그 대가로 임대인에게는 (단지) 임대한 부동산을 사용할 수 있도록 건축법에 맞게 보전하여 유지 관리할 책임이 있을 뿐이다.

판례에 따르면, 예를 들자면 화재방지법 위반 등의 이유로 사업장이 공법에 따른 제한을 받을 때도 마찬가지로 적용된다. 즉, 기본적으로 임차인의 사용 위험과 관련이 있으며 임차물의 결함이 아니라는 것이다. 따라서 기본적으로 사업장이 정부의 명령으로 한정된 시간에만 문을 열 수 있게 되거나 (또는 완전히) 문을 닫아야 하는 때에도 임대료 인하를 정당화할 수 있는 임대 부동산의 결함이 아니다.

이러한 운영상 제한으로 인해 임차인의 사업이 일시적으로 불가능한 경우에도 마찬가지로 적용된다는 것이 법원의 견해이다.

임대료 지급 의무에서 면제된다고 볼 수 있는 단서

대부분 영업용 임대차 계약은 어떤 부동산면적을 사용한다고 그저 일반적으로 임대하는 것이 아니라, 예를 들어 “레스토랑 면적”과 같이 특정한 임대 및 사용 목적을 자세하게 지정한다.

이러한 임대 목적은 한편으로는 임차인이 합의된 목적을 넘어서 임대물을 사용할 수 없도록 하며, 또 다른 한편으로는 임대인이 임차인에게 합의된 사용 목적에 적합한 임대물을 제공할 의무가 있음을 규정한다. 그러나 예를 들어 공식적인 정부의 명령으로 식당 운영을 위한 목적과 같은 임대 목적이 이루어질 수 없다면, 합의된 목적으로 사용할 수 있도록 제공해야 하는 임대인 측의 의무이행이 (일시적으로) 불가능하다고 볼 수도 있다.

이런 논리라면 법적으로 임차인이 이러한 영업이 불가능한 전체 기간 임대료 지급 의무에서 면제된다는 결론을 끌어낼 수도 있다.

임차인의 편에서 또 다른 단서가 되는 것은 정부 기관의 명령이나 코로나 19위기 그 자체를 법률행위의 기초가 된 사정이 현저히 변경된 것으로 보는 것이다. 법원은 예를 들어 무역 봉쇄 조치나 전쟁과 유사한 상황 또는 다른 예측할 수 없었던 사건으로 인해 사업이 불가능했을 때 법률행위 기초에 장애가 있다고 인정했다.

특히 현재의 역동적인 진행 상황에 비추어 볼 때, 코로나 19 대응과 이것이 미친 영향이 임대계약 당사자가 부담해야 할 위험이라고 볼 수 없기 때문에 이 범주에서 넣어야 한다고 보인다. 법률행위 즉 계약의 기초가 되는 사정이 계약체결 후에 현저히 변경된 경우 이러한 장애의 법적 효과는 계약의 조정으로 이어진다 (예 : 현재의 위기상황이 장기화할 경우 임대료 인하부터 시작하여 임대 계약이 해지까지의 옵션).

그러나 아쉽게도 아직은 이를 뒷받침할 만한 판례가 없다. 따라서 임차인은 미리 적극적으로 임대인에게 가서 함께 원만한 해결책을 찾을 수 있도록 노력해야 한다.

독일 연방 정부의 대안

어찌했든 독일 연방 정부는 이번 코로나 19 위기상황에서 일반주택 및 영업용 건물 세입자가 앞으로 3개월 동안에 임대료를 감액하거나 지급을 중지해도 임대인이 이를 이유로 임대계약을 취소할 수 없도록 조치하려고 한다.

2020년 3월 23일에서 29일 사이에 연방 정부 내각과 연방 의회는 해당 규정을 채택할 예정이다. 그러나 임대료는 전액 면제되는 것이 아니고 임차인은 이를 나중에 지급해야 한다 (출처 : 프랑크푸르트 알게마이네 차이퉁 2020년 3월 22일 자).

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페터 리 변호사
(Peter Lee, 지식재산권 전문 변호사, 법률학 석사,변호사 사무소:뒤셀도르프 소재)
연락처: www.rechtsanwalt-lee.de | kanzlei@rechtsanwalt-lee.de

2020년 4월 10일, 1166호 17면

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