한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
임대용 부동산의 공제 항목과 유의사항
지난 호에서는 임대용 부동산 소유 시 세법상 공제 가능한 주요 항목으로 감가상각, 대출이자, 유지보수비용, 그리고 부동산세 등을 다루었다. 이번 호에서는 그 외 추가로 공제 가능한 항목들과 함께, 공제 시 유의해야 할 세무상 쟁점들을 정리해보자.
5. 외부 서비스 및 관리비용
임대 관리를 외부 업체나 전문가에게 맡기는 경우, 관련 수수료도 전액 비용 처리 가능하다. 예를 들면 다음과 같다:
• Hausverwaltung (부동산 관리 회사) 수수료
• Mietersuche (세입자 모집) 대행 비용
• Mietvertrag (임대 계약) 작성 시 법률자문료
• Steuerberater (세무사) 수수료 등
임대 수익 창출과 직접적인 관련이 있는 비용은 대부분 공제가 가능하다. 예를 들어 세입자 모집을 위한 신문 또는 온라인 광고비 역시 비용으로 인정된다. 또한, (잠재적) 세입자와의 미팅을 위해 현장을 방문할 때 발생한 교통비도 공제 대상이 된다. 이 경우 대중교통을 이용한 경우 실제 발생 비용이 인정되며, 자가용 이용 시에는 킬로미터당 0.30유로가 공제 가능하다.
6. 공실 기간 중 발생한 비용
임대용 부동산이 일시적으로 공실 상태에 있더라도, 계속 임대 의사가 명확한 경우에는 관련 비용을 여전히 공제할 수 있다. 예:
• 공실 중에도 납부된 부동산세, 보험료, 관리비 등
• 광고비(온라인 플랫폼 게재, 중개수수료 등)
단, 세무서에서 공실 기간이 장기화된 경우 실질적 임대 의사 여부를 확인받을 수 있으므로, 적극적인 임대 노력에 대한 증빙(광고 기록, 중개업체 계약서 등)을 보관하는 것이 중요하다.
7. 가구 제공 시 추가 비용
가구를 갖춘 상태로 임대하는 경우, 가구 구입 및 유지 비용도 공제 가능하다. 단, 일시불로 큰 금액이 지출된 경우에는 감가상각을 통해 수년에 걸쳐 나누어 공제해야 한다.
예:
• 가구 구입비: 800유로 이하일 경우 일괄 비용처리 가능
• 800유로 초과 시 → 감가상각을 통해 수년간 분할 공제
• 정기적인 수선•청소비용도 공제 가능, 단 영수증 필수
8. 보험료
임대용 부동산과 관련된 보험료 역시 세법상 비용으로 인정된다. 다음과 같은 보험이 대표적인 예이다:
• Wohngebäudeversicherung (건물 보험)
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (임대인 책임 보험)
이처럼 임대 목적과 관련이 명확한 보험은 전액 공제가 가능하다.
1421호 24면, 2025년 8월 1일