한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
임대소득 세무신고 기입 방법
독일에서 주택을 임대할 때 월세는 보통 두 부분으로 나뉜다. 첫째, 순수 집세(Kaltmiete)에는 건물 사용에 대한 기본 대가로, 난방•물•청소 등의 부대비용은 포함되지 않는다.
둘째, 관리비(Nebenkosten 또는 Betriebskosten)는 건물 유지•운영에 필요한 실제 비용으로, 예를 들어 건물 청소비(Gebäudereinigung), 쓰레기 수거비(Müllabfuhr), 건물 관리비(Hausmeisterkosten) 등이 이에 해당한다.
세입자가 매월 납부하는 관리비는 실제 비용이 아니라 예상치(Vorauszahlung) 이다. 연간 예상 관리비를 12로 나누어 매월 선납하는 방식이며, 연말에 실제 발생액과 비교하여 최종 정산한다.
간단한 예를 들어 알아보자.
월 Kaltmiete가 1,000유로이고, 연간 예상 관리비가 2,400유로라면 매월 200유로(= 2,400 ÷ 12)의 관리비를 더해 총 1,200유로를 납부한다. 연말 정산(Betriebskostenabrechnung) 결과 실제 발생한 관리비가 2,600유로라면, 이미 낸 2,400유로를 제외한 200유로를 세입자가 추가로 납부해야 한다.
건물주가 연말정산 작성 시, 수입 항목은 다음과 같이 기재한다. 기본 집세 항목 (Miete für Wohnung)에는 12,000 유로를 기입하고 관리비 (Einnahmen aus Umlagen) 항목에는 실제 2024년 매월 받은 관리비 합계인 2,400 유로를 기입한다. 즉, 총 14,400유로가 임대수입으로 기재된다.
그 다음 비용 항목에서는 건물주가 실제 2024년에 건물 유지비로 지급한 비용을 기재한다. 건물주가 관리업체에게 관리를 맡기면서 매달 지급한 금액이 있을 것이다. Betriebskostenabrechnung 에도 기재되어 있으니 참고하면 된다. 또한, 2024년에 2023년 관리비 연간 정산을 하면서 정산 결과에 따라 입주자 한테 환급해 주거나 추가로 받은 잔액이 있을 것이다. 입주자 한테 환급해 준 금액은 비용 항목 부분에, 추가로 받은 금액은 수입 항목 부분에 추가 반영하면 된다.
이외에도 임대소득과 관련된 2024년 지급 비용은 세법상 모두 공제가 가능하니 모두 비용 항목에 반영하는 것이 바람직하다 (예: 감가상각비, 이자, 가구 구매 등: 지난 호 참조).
임대소득 신고 시, 기본 집세와 관리비 수입을 정확히 구분하여 합산하고, 관리비 정산에 따른 환급•추가금액까지 반영해야 한다. 이를 위해 Betriebskostenabrechnung을 철저히 보관•검토하는 것이 중요하다.
참고로 임대소득 관련 세무용어는 비슷해 보여도 의미가 다르므로 혼동하지 않도록 하자.
• Mieteinnahmen: 임대에서 발생한 총수입(비용 차감 전 금액)
• Mieteinkünfte 또는 Einkünfte aus Vermietung: Mieteinnahmen에서 Werbungskosten (관련 비용)을 차감한 금액, 즉 실제 과세대상이 되는 임대소득
요약하면 다음과 같다.
Mieteinnahmen (임대총수입) – Werbungskosten (임대수입과 관련된 비용) = Einkünfte aus Vermietung (임대소득). 소득금액이 과세 대상이다.
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
1423호 24호, 2025년 8월 15일