한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
개인 부동산 매각과 양도소득세
개인이 부동산을 양도함으로 인해 발생한 소득은 기본적으로 양도소득세의 대상이며 양도소득에 따라 양도소득세의 부담이 매우 클 수 있다. 그러나 사전에 세법적인 조건과 효과에 대해 충분히 검토하여 부동산을 세법적 유리한 조건으로 조절해 매각하면 상당한 절세효과를 기대할 수 있으며, 경우에 따라 비과세 소득으로 처리되어 양도소득세가 전혀 발생하지 않을 수도 있다.
우선, 양도소득세의 산출 방법에 대해 알아본 후 바람직한 절세전략에 대해 알아보도록 한다
독일 세법상 개인이 개인자산을 매각함으로 인하여 발생한 소득도 기본적으로 과세대상이다.
독일 소득세법의 범위에는 7가지 유형의 소득이 과세대상으로 포함되어 있다. 대표적인 예가 근로소득(Einkünfte aus nicht selbständiger Arbeit), 자본수익(Einkünfte aus Kapitalvermögen), 임대수익(Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 등이다.
독일 소득세법은 7번째 소득의 유형으로 기타 소득(sonstige Einkünfte)을 규정하고 있는데 사적 양도거래(private Veräußerungsgeschäfte)가 기타 소득에 속한다고 명기되어 있다.
간단한 예를 들어 부동산 양도소득에 대한 구체적인 계산절차에 대해 알아보자.
홍길동은 2019 년 1월 1일 부동산을 600,000유로에 취득하였고 부동산 취득세 (Grunderwerbsteuer), 공증비용과 등기 수수료 등 부대비용 42,000 유로를 지급하였다. 따라서 총 취득가액은 642,000 유로이다.
홍길동은 이렇게 구매한 부동산을 임대하여 임대소득이 발생하였다. 2024년 12월 31일 홍길동은 부동산을 900,000유로에 매각하였으며 부동산 중개 비용 등 10,000유로의 매각비용이 발생하였다. 양도소득에 대한 과세표준과 양도소득세액은 얼마일까?
우선, 이 부동산 매각 거래의 양도차익 (Veräußerungsgewinn) 을 올바로 산출해야 한다. 양도차익이 양도소득세의 과세표준액이다. 양도차익은 다음과 같이 산출된다.
양도가액 900,000유로에서 취득가액 642,000유로와 매각비용 10,000유로를 차감하여야 한다. 또한, 홍길동은 이 부동산을 임대하였으니, 그 기간동안 임대 소득 신고 시 공제 받은 감가상각비 (Abschreibung) 를 다시 추가해야 한다.
홍길동은 지난 6년 동안 매년 8,988 유로의 감가상각비를 공제받았다. 연간 감가상각비는 다음과 같이 산출되었다:
취득가액 642,000 유로 중 계약서나 감정서상 토지 비중이 30 % 이었고 건물 비중이 70 % 이었다고 하자. 세법상 오로지 건물 취득액만 감가상각의 대상이 될 수 있다. 따라서 642,000 유로 x 70 %, 즉 449,440 유로가 감가상각의 대상이다.
건물의 내용연수는 통상적으로 50 년이기에 연간 감가상각률은 2 % 이다. 따라서 연간 감가상각비는 8,988 유로 (= 449,440 유로 x 2 %) 이다. 홍길동은 지난 6 년 동안 감가상각비를 공제 받았으니 합계는 53,928 유로 (= 8,988 유로 x6) 이다.
최종적인 양도차익은 다음과 같다. 양도가액 900,000유로 – 취득가액 642,000유로 – 매각비용 10,000유로 + 감가상각비 53,928 유로 = 301,918 유로. 이렇게 산출된 301,928 유로의 양도차익이 과세표준액이다.
세율은 홍길동의 개인적인 소득세율에 따라 상이한다. 홍길동의 개인적인 세율이 30 % 라면, 90,578.40 유로의 양도소득세가 발생한다.
다음 호에서는 양도소득세를 합법적으로 면제 받는 방법에 대해 알아보기로 한다.
1431호 24면, 2025년 10월 17일