양도소득세 면제 방법
부동산을 매각할 때는 원칙적으로 매매 차익에 대해 양도소득세가 부과된다. 그러나 예외 규정이 있어 모든 양도에 세금이 부과되는 것은 아니다.
일정한 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 이를 잘 활용하면 상당한 절세 효과를 기대할 수 있다. 따라서 매각을 계획할 때는 단순히 매매가격뿐 아니라, 매각 전 단계에서 독일 세법상의 양도소득세 면제 요건을 꼼꼼히 검토하여 절세 전략을 세우는 것이 바람직하다.
양도소득세 면제 방법은 크게 세 가지로 나뉜다. 이 중 하나라도 충족하면 양도차익에 대한 세금은 부과되지 않는다. 다만, 세 가지 방법 모두 공통적으로 전제되는 조건이 있다. 바로 해당 부동산이 개인 소유(Privatvermögen) 여야 한다는 점이다. 법인 소유(예: GmbH) 부동산의 경우에는 다른 요건을 모두 충족하더라도 비과세가 적용되지 않는다.
첫 번째로, 부동산을 10년 이상 보유한 뒤 매각하는 경우 양도소득세가 면제된다. 가장 간단하고 명확한 요건이다. 개인이 부동산을 10년 이상 보유했다면, 그 기간 동안 임대를 했는지, 본인이 거주했는지, 혹은 일부 기간만 거주했는지는 상관없다. 보유 기간이 10년을 초과하면 자동으로 비과세 대상이 된다.
두 번째는 자기 거주용 부동산(Eigennutzung) 의 경우다. 보유 기간이 10년 이하라 하더라도, 매각 연도와 그 직전 2년 동안 본인 또는 가족이 실제로 거주했다면 양도차익은 과세되지 않는다.
예를 들어, 부동산을 8년 보유했더라도 마지막 3년 동안 직접 거주했다면 비과세가 적용된다. 참고로 자기 거주 기간의 첫 해와 마지막 해는 반드시 12개월일 필요는 없다.
예를 들어, 홍길동이 2018년에 부동산을 구입해 계속 임대하다가 2023년 12월에 직접 입주하고, 2025년 1월에 매각했다고 하자. 이 경우 홍길동은 양도소득세를 낼 필요가 없다. 2023년, 2024년, 2025년의 각 해에 자기 거주용으로 사용했기 때문이다. 현재 임대 중인 부동산을 몇 년 내 매각할 계획이 있다면, 마지막 3년을 직접 거주 기간으로 두는 것도 좋은 전략이 될 수 있다.
세 번째는 취득 시점부터 매각 시점까지 지속적으로 본인이 거주한 경우다. 즉, 부동산의 보유 기간이 3년 이하로 짧더라도, 구입 후 매각할 때까지 계속 본인이 실제 거주했다면 역시 양도소득세가 면제된다. 예를 들어 부동산을 총 1년만 소유했다 해도 상관없이 면제 대상이다. 이는 순수한 자기 거주용 부동산에 해당하기 때문이다.
마지막으로, 배우자 공동소유 부동산의 경우 주의가 필요하다. 부부 공동명의의 부동산은 각자의 지분별로 과세 여부가 판단된다. 한쪽 배우자만 실제 거주했다면 다른 한쪽의 지분에는 과세가 될 수 있다. 다만, 부부가 세법상 공동세대 (Haushaltsgemeinschaft)를 이루고 실제 거주 사실이 확인되면 공동으로 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.
이처럼 총 세 가지의 양도소득세 면제 방법이 있으므로, 부동산 소유자들은 평소 이를 잘 숙지해 두고 매각 시점에 맞춰 현명한 전략을 세우는 것이 바람직하다.
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
1433호 24면, 2025년 11월 7일