한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
외국 거주자의 독일 부동산 소유와 임대
홍길동은 독일에 온 지 4년이 되었다. 독일 영주권이나 시민권은 없지만, 최근 독일의 부동산 시장에 관심이 생기면서 여러 가지 궁금증이 생겼다. 과연 외국인도 독일에서 부동산을 구매하고 소유할 수 있을까? 몇 년 뒤 다시 한국으로 돌아가 부동산을 임대하는 것도 가능할까? 그리고 그렇게 했을 때 세금은 어떻게 처리해야 할까?
우선, 외국인이 독일에서 부동산을 취득하는 것은 완전히 합법이다. 영주권이나 시민권이 없어도 부동산 매입 자체에는 아무런 제한이 없다. 다만, 문제는 대출이다. 대부분의 독일 은행은 영주권이나 시민권이 없는 경우 주택담보대출 (Baufinanzierung) 계약 체결을 기피한다.
소수의 은행이 대출을 제공하기도 하지만, 심사 기준이 까다롭고 이자율이 경우에 다라 다소 높게 책정될 수 있다.
홍길동에게는 개인 재정 상황에 따라 두 가지 선택지가 있다.
1. 자기 자금으로 구매
대출이 필요 없다면 가장 간단하고 빠르다. 은행 심사 과정이 없기 때문에 매매 절차도 비교적 수월하다.
2. 대출을 통한 구매
대출이 필요하다면 여러 은행을 찾아다니며 가능한 은행을 발굴해야 한다. 일부 은행은 외국인에게도 대출을 제공하므로, 이자율이 약간 높을 수 있는 것을 감안하고 계약을 체결하는 방식이다.
이렇게 해서 홍길동이 결국 부동산을 매입했다고 하자. 시간이 흘러 한국으로 귀국하면서 독일 부동산을 임대해 월세를 받는 상황이 되었다. 외국 거주자가 독일 내 부동산을 임대하는 것 역시 합법이며, 이에 대한 별도의 제한도 없다.
그렇다면 한국에 거주하는 홍길동은 독일에서 발생한 임대소득에 대한 세금을 어디에, 어떻게 신고해야 할까? 정답은 간단하다. 소득이 발생한 국가에서 세금을 낸다. 즉, 홍길동이 외국에 살고 있더라도 독일에서 발생한 임대소득은 독일 세무청에 신고하고 납부해야 한다.
독일 세법에서는 이를 beschränkt steuerpflichtig (제한적 납세의무) 라고 한다.
즉, 독일에 거주하지는 않지만 독일 내에서 발생한 소득에 한해 납세 의무가 생긴다는 의미다. 따라서 홍길동은 매년 직접 또는 세무사 혹은 회계법인을 통해 Einkommensteuererklärung – beschränkte Steuerpflicht (제한적 납세의무자를 위한 소득세 신고서) 양식을 사용해 독일 임대소득을 신고해야 하며, 세무서에서 고지한 금액에 따라 세금을 납부하면 된다.
또한, 실무적으로는 독일 은행계좌를 유지하는 것이 매우 바람직하다. 월세 수령, 관리비 입출금, 세금 자동이체 등 여러 절차가 독일 계좌 없이 처리하기 어렵기 때문이다. 해외 송금만으로 모든 걸 해결하려면 시간과 비용이 지나치게 많이 들 수 있다.
독일에 거주하지 않더라도, 독일 부동산을 보유, 임대하는 것은 충분히 가능한 선택이다. 다만 구매 단계의 금융 조건, 임대 소득에 대한 세무 의무, 실무적인 관리 방법 등을 미리 이해해 두면 훨씬 안정적으로 운용할 수 있다.
1437호 24면, 2025년 12월 5일