한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
매각 시점에 따른 절세 전략
지난 회에서는 한국 거주자의 독일 부동산 매각 시 양도소득세가 어떻게 과세되는지를 살펴보았다. 이번 호에서는 한 걸음 더 나아가, 매각 시점을 어떻게 설정하느냐에 따라 세부담이 어떻게 달라질 수 있는지를 중심으로 절세 전략을 정리해 보고자 한다.
부동산 양도소득세에서 가장 중요한 기준은 단연 보유 기간이다.
독일 세법에서는 부동산을 취득한 후 10년 이상 보유한 경우 양도차익이 비과세가 된다. 따라서 매각 시점을 결정할 때, 단순히 시장 가격만이 아니라 10년 보유 요건 충족 여부를 반드시 함께 고려해야 한다.
예를 들어, 보유 기간이 9년인 상태에서 매각하면 양도차익 전액이 과세 대상이 된다. 반면, 1년만 더 보유하여 10년을 초과하면 동일한 차익이라도 전액 비과세가 될 수 있다. 이처럼 단 1년의 차이로 세부담이 크게 달라질 수 있기 때문에, 매각 시점 조정은 가장 기본적이면서도 중요한 절세 전략이다.
두 번째로 고려할 수 있는 전략은 자기 거주 요건 (Eigennutzung)의 활용이다.
10년 보유 요건을 충족하지 못하더라도, 매각 연도와 직전 2년 동안 실제 거주한 경우에는 양도소득세가 면제될 수 있다. 따라서 현재 임대 중인 부동산이라 하더라도, 향후 매각 계획이 있다면 일정 기간 직접 거주로 전환하는 전략을 검토해 볼 수 있다.
다만 이 경우에는 단순히 거주 기간이 길다고 해서 되는 것이 아니라, ‘세 개의 연도에 걸쳐 거주했는지‘가 중요한 판단 기준이 된다. 예를 들어, 홍길동이 2023년 12월에 입주하여 2025년 1월에 매각한 경우라도, 2023년, 2024년, 2025년 세 개 연도에 걸쳐 실제 거주한 것으로 인정되어 양도소득세가 면제될 수 있다.
참고로 취득 시점부터 매각 시점까지 지속적으로 본인이 거주한 경우에는 무조건 양도세 면제 대상이다. 즉, 부동산의 보유 기간이 3년 이하로 짧더라도, 구입 후 매각할 때까지 계속 본인이 실제 거주했다면 역시 양도소득세가 면제된다.
예를 들어 부동산을 총 1년만 소유했다 해도 상관없이 면제 대상이다. 이는 순수한 자기 거주용 부동산에 해당하기 때문이다.
세 번째로는 매각 시점의 분산도 하나의 전략이 될 수 있다.
여러 채의 부동산을 보유하고 있는 경우, 이를 동일 연도에 한꺼번에 매각하기보다는 연도를 나누어 매각함으로써 과세 부담을 조정할 수 있다. 특히 단기간 내 다수의 부동산을 매각할 경우, 경우에 따라서는 gewerblicher Grundstückshandel (부동산 매매업)으로 간주될 위험도 있기 때문에 더욱 신중한 접근이 필요하다.
또한 한국 거주자의 경우에는 앞서 살펴본 바와 같이 제한적 납세의무자로 분류되어 기본공제 등 일부 세제 혜택을 적용받지 못한다. 따라서 동일한 매각이라도 시점에 따라 세율 적용과 실질 세부담이 달라질 수 있음을 염두에 두어야 한다.
정리해 보면, 부동산 매각 시 절세의 핵심은 단순히 “언제 파는가”가 아니라
• 10년 보유 요건 충족 여부
• 자기 거주 요건 활용 가능성
• 매각 시점의 분산
• 개인의 세무상 지위
를 종합적으로 고려하여 가장 유리한 타이밍을 선택하는 것이다.
부동산은 금액이 큰 자산인 만큼, 매각 시점의 작은 차이가 세금 측면에서는 매우 큰 결과로 이어질 수 있다. 따라서 매각을 계획하고 있다면 최소 1~2년 전부터 세무 관점에서 전략을 수립하는 것이 바람직하다.
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
1455호 24면, 2026년 4월 17일