한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
개인 임대 활동과 영업적인 임대사업
건물주 홍길동은 몇 년 전부터 아파트를 임대해 왔다. 최근 단기 임대에 청소와 조식 서비스를 제공하면 임대료를 더 높일 수 있다는 판단에 따라, 앞으로는 관련 서비스를 추가하기로 결정했다. 다만 이 경우 세법상 중대한 효과가 발생할 수 있다. 이에 대해 알아보자.
독일에서는 건물 임대를 세법상 개인 임대 활동(private Vermietung)과 영업적인 임대사업 (gewerbliche Vermietung) 으로 구분한다. 개인 임대는 ‘개인 자산 관리 (private Vermögensverwaltung)’에 해당한다. 개인 자산 관리에서 발생한 수익은 소득세 (Einkommensteuer) 과세 대상이지만, 그 외의 세목은 적용되지 않는다.
반면 임대활동이 ‘개인 자산 관리’의 범위를 넘어서면 세법상 영업활동으로 본다. 이 경우 소득세 외에 원칙적으로 부가가치세(Umsatzsteuer) 와 영업세(Gewerbesteuer) 의 대상이 된다.
이에 따라 홍길동은 기존보다 행정, 영수증 관리, 회계, 세무 부담이 크게 늘어날 수 있음을 각오해야 한다. 특히 큰 차이는 건물 매각 시점에서 발생한다.
홍길동이 건물을 15년 보유한 뒤 매각한다고 가정하자. 그 사이 건물가치가 상승해 상당한 양도차익이 예상된다. 그는 “10년 이상 보유하면 양도차익에 과세되지 않는다”는 말을 듣고 안심하고 있을 수 있다. 그러나 영업적인 임대사업으로 사용한 건물이라면 보유기간과 무관하게 양도차익에 과세된다. 10년이든 20년이든 예외가 아니다.
따라서 개인 임대에서 영업적 임대로 성격을 변경하고자 한다면, 장단점을 신중히 비교•검토한 뒤 결정하는 것이 바람직하다. 어느 한 쪽이 절대적으로 우월한 것은 아니며, 개인의 상황과 선호에 따라 최적의 선택이 달라진다.
영업적인 임대사업은 경우에 따라 더 높은 임대료를 받을 가능성이 있고, 법정 임대료 상한의 적용을 받지 않거나, 임대차 계약 조건을 비교적 자유롭게 합의, 조정할 수 있는 장점이 있다.
반면 개인 임대에 비해 행정, 관리, 회계, 세무의 강도가 높고, 양도 시 양도차익 과세가 발생하는 단점이 있다.
아쉽게도 개인 임대와 영업적 임대의 구분 기준이 법에 명백하게 규정되어 있지 않다. 세무당국은 통상 다음 요소를 종합적으로 고려해 판단한다.
• 추가 용역 제공 여부: 단순 임대 외에 청소, 조식, 세탁 등 다수의 서비스 제공 여부
• 임대 기간의 형태: 정기적인 단기 임대 중심인지 여부
• 규모: 임대하는 부동산의 수
예비 임대자는 위 사항을 면밀히 검토해 본인의 의도와 위험 선호, 중장기 계획에 맞는 결정을 내리기 바란다.
1425호 24면, 2025년 9월 5일