한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
한국 거주자의 독일 부동산 매각과 양도소득세
지난 회에서는 한국으로 귀국한 이후에도 독일 부동산에서 임대소득이 발생하는 경우, 독일 세법상 제한적 납세의무자 (beschränkt Steuerpflichtiger)로서 매년 소득세 신고를 해야 한다는 점을 살펴보았다. 이번 호에서는 이러한 상황에서 독일 부동산을 매각할 경우 양도소득세가 어떻게 과세되는지에 대해 알아보고자 한다.
우선 가장 중요한 점은, 거주지가 한국으로 이전되었더라도 독일 부동산 매각에 따른 양도차익은 독일에서 과세된다는 점이다.독일 세법은 부동산이 위치한 국가에 과세권을 인정하고 있기 때문에, 독일에 소재한 부동산을 매각하여 발생한 양도차익은 독일에서 과세 대상이 된다.
이는 납세자가 독일에 거주하는지 여부와는 무관하다. 따라서 한국에 거주하는 경우에도, 매각이 이루어진 연도에는 독일 세무청에 별도로 양도소득을 포함한 소득세 신고를 해야 한다.
과세 기준 자체는 독일 거주자와 동일하다. 한국 거주자라고 해서 별도의 특별한 과세 방식이 적용되는 것은 아니다. 즉,
• 취득 후 10년 이상 보유한 경우 → 원칙적으로 비과세
• 10년 이내 매각 → 과세 대상
• 자기 거주 요건 (Eigennutzung) 충족 시 → 예외적으로 비과세 가능
이라는 기존 규정이 그대로 적용된다. 다시 말해, 한국으로 귀국했다고 해서 비과세 혜택이 사라지거나, 반대로 새롭게 생기는 것은 아니다. 부동산의 보유 기간과 사용 형태가 과세 여부를 결정하는 핵심 요소다.
다만 세부담 측면에서는 차이가 발생할 수 있다. 한국 거주자는 독일 세법상 beschränkt Steuerpflicht (제한적 납세의무자)에 해당하기 때문이다. 이 경우 독일 부동산에서 발생한 양도차익만 독일에 신고하면 되지만, 동시에 Grundfreibetrag 등 주요 공제 항목은 적용되지 않는 것이 원칙이다.
따라서 동일한 양도차익이라도 무제한 납세의무자보다 세부담이 더 커질 수 있다는 점을 고려해야 한다.
한편 한국 거주자의 경우, 독일 부동산 매각으로 발생한 양도차익은 한국에서도 과세 대상이 된다. 즉, 원칙적으로는 독일과 한국 양국에서 모두 과세될 수 있는 구조다. 다만 한•독 조세조약에 따라 이중과세는 조정된다. 일반적으로는
• 독일에서 먼저 양도소득세를 납부하고
• 한국에서는 해당 소득을 신고하되, 독일에서 납부한 세액을 외국납부세액공제로 차감
하는 방식으로 정리된다. 따라서 실제로 동일 소득에 대해 이중으로 세금을 부담하는 상황은 방지되지만, 신고 의무는 양국 모두에 존재한다는 점을 유의해야 한다.
정리하면, 한국으로 귀국한 이후 독일 부동산을 매각하는 경우에도
• 독일에서 양도소득세 과세 및 신고 의무가 발생하고
• 한국에서도 신고가 필요하며
• 제한적 납세의무로 인해 공제 적용에 제한이 있을 수 있다.
부동산 매각은 단순한 거래가 아니라, 양국 세법이 동시에 작용하는 구조다. 따라서 보유 기간, 거주 요건, 매각 시점 등을 사전에 점검하는 것이 절세의 핵심이다.
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
1453호 24면, 2026년 4월 3일