한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
양도소득세 비과세 요건 – 사례로 이해하기
지난 회에서는 양도소득세를 면제받을 수 있는 세 가지 요건을 살펴보았다. 이번 글에서는 이를 실제 사례를 통해 좀 더 구체적으로 이해해 보고자 한다. 10년 보유 규정, 자기 거주 요건 (Eigennutzung), 그리고 배우자 공동소유 시 비과세 판단 방식 등을 중심으로 살펴본다.
1. 10년 보유 규정 – 가장 명확하고 적용이 쉬운 사례
A씨는 2010년에 아파트를 구입하고, 11년 동안 임대해 왔다. 이후 2021년에 해당 아파트를 매각했다. 비록 보유 기간 내내 임대를 했지만, 이미 10년을 초과했으므로 양도소득세는 부과되지 않는다.
반면, B씨는 2015년에 부동산을 취득하여 계속 임대하다가 2023년에 급하게 매각해야 했다. 보유 기간이 10년에 미치지 못해 비과세가 적용되지 않는다.
2. 자기 거주(Eigennutzung) 요건 – “마지막 3년 거주”의 실제 적용
C씨는 2017년에 주택을 구입한 뒤 5년 동안 임대했다. 이후 2022년 11월부터 직접 거주하기 시작했고, 2024년 2월에 매각했다. C씨는 2022년(직전 2년), 2023년(1년 전), 2024년(매각 연도) 등 총 세 연도에 걸쳐 실제 거주한 것으로 인정된다. 마지막 3년을 모두 12개월 단위로 꽉 채워 살 필요는 없으며, C씨처럼 총 16개월만 거주했더라도 ‘세 연도에 걸쳐 거주했다’는 요건을 충족하면 비과세가 적용된다.
반면, D씨는 5년 임대한 후 2023년 1월 입주하여 2024년 12월 매각했다. 총 24개월 동안 거주해 C씨보다 더 오래 살았지만, 매각하는 해가 ‘세 번째 거주 연도’가 아니기 때문에 비과세가 인정되지 않는다. 이처럼 단순 거주 기간보다 ‘거주 연도의 구성’이 핵심 기준이 된다.
3. 3년 이하 보유라도 비과세가 되는 경우 – 순수 자기거주
E씨는 2023년에 집을 구입해 본인이 계속 거주해 왔다. 이후 이직으로 2024년에 부득이하게 주택을 매각했다. 보유 기간은 3년이 되지 않지만, 취득부터 매각까지 순수하게 본인이 계속 거주했기 때문에 비과세 대상이다. 즉, 보유 기간 자체가 짧아도 ‘구입부터 매각까지 지속적 거주’라는 요건만 충족하면 세금을 내지 않는다.
4. 배우자 공동소유 – “누가 실제 거주했는가”가 핵심
부부 공동명의의 부동산을 10년 보유 후 매각하는 경우라면 별다른 문제가 없다. 각자의 지분이 모두 비과세 대상이다. 그러나 자기 거주 요건(Eigennutzung)을 활용해야 하는 경우에는 조금 복잡하다.
예를 들어, F씨 부부는 공동명의로 집을 구입했지만 실제로는 아내만 거주했고, 남편은 별도로 임차 주택에서 생활해 왔다고 하자. 이 경우 남편의 지분에 대해서는 ‘자기 거주 사실’이 확인되지 않아 과세가 발생할 수 있다. 반면, 부부가 세법상 공동세대(Haushaltsgemeinschaft)를 유지하면서 동일 거주지에 실제로 함께 거주해 왔다면 양측 모두 비과세를 적용 받는다.
이처럼 양도소득세 비과세 요건은 단순한 법 조항처럼 보이지만, 실제 사례에서는 거주 형태나 기간 등 세부적인 사실관계에 따라 결과가 크게 달라질 수 있다. 특히 거주 기간의 인정 여부나 공동소유자의 거주 형태는 세무당국이 엄격히 판단하는 부분이다. 각 요건을 정확히 이해해 두면 매각 시 불필요한 세금 부담을 효과적으로 피할 수 있다.
1435호 24면, 2025년 11월 21일