한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식 (388)
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
개인 부동산 매각과 영업적 부동산 거래
홍길동은 건물주로 임대활동이 단순한 개인 임대 (private Vermietung) 인지, 아니면 영업적인 임대사업 인지 (gewerbliche Vermietung) 에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다는 점을 배웠다. 그러나 임대와는 별개로 부동산 매각 역시 개인 매각 (private Veräußerung)과 영업적 부동산 거래 (gewerblicher Grundstückshandel)로 구분된다는 점을 알게 되었다. 역시 세법상 중대한 효과가 있다. 이에 대해 알아보자.
부동산을 팔 때, 세무당국이 이를 개인 자산 관리(private Vermögensverwaltung)의 일부인 개인 부동산 매각으로 보는지, 아니면 영업적 부동산 거래로 간주하는지가 핵심이다. 만약 영업적 거래로 판정되면, 단순한 개인 매각과 달리 양도차익에 대해 양도세를 내야 한다.
영업적 부동산 거래 여부를 판단할 때 흔히 언급되는 원칙이 바로 “3-Objekt-Grenze” 이다. 즉, 5년 이내에 3개 이상의 부동산 또는 토지 (예: 단독주택, 아파트, 차고, 사무실 건물 등) 를 매각하면 원칙적으로 사업자 (gewerblicher Grundstückshändler)로 간주된다.
참고할 점은, 이 원칙이 세법에 명시적으로 규정되어 있는 것은 아니라는 사실이다. 오히려 수십 년간의 재판례와 세무당국의 해석을 통해 확립된 실무 원칙이다. 따라서 ‘3개’라는 숫자가 절대적인 기준은 아니고 참고로 도움이 될 뿐이다.
실제로는 단 한 건을 매각했더라도 영업적 거래로 판정될 수 있으며, 반대로 3건 이상을 매각했더라도 사례에 따라 개인 자산 관리로 인정될 수도 있다. 각 사례의 구체적 정황이 결정적인 역할을 한다. 특히 부동산을 취득한 지 5~10년 안에 매각하는 경우 주의가 필요하다. 건축가, 중개인처럼 직업적으로 부동산과 관련된 사람에게는 세무당국이 더 엄격한 기준을 적용한다.
‘3-Objekt-Grenze’에서 말하는 대상 부동산(Objekte) 에는 건물이 있는 토지와 건물이 없는 토지 모두 포함된다. 다만, 단순히 보유만 한 부동산이 아니라, 취득•신축•개보수와 매각 사이에 밀접한 시간적 연관이 있는 경우에만 계산 대상에 해당한다. 예외적으로, 자신과 가족이 직접 거주하는 주택 (자기 거주용 주택, Eigenheim) 은 원칙적으로 Zählobjekt(계산 대상)에서 제외된다.
부동산 매각 시 자신이 개인 자산 관리에 해당하는지, 아니면 영업적 부동산 거래로 분류될 소지가 있는지를 검토하는 것이 바람직하다. 특히 단기간에 여러 건의 부동산을 거래하는 경우에는 세무상 사업자로 취급될 가능성이 크며, 이 경우 양도차익 과세를 피할 수 없다.
따라서 부동산 투자자는 단순히 보유 기간이나 매각 시점만 고려할 것이 아니라, 거래 횟수•형태•배경까지 종합적으로 살펴야 한다. 필요하다면 전문가와 상담을 통해 본인의 거래가 어디에 해당하는지 사전에 점검하는 것이 바람직하다.
1429호 24면, 2025년 10월 3일