한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
피해야 할 부동산 취득세 절세 방법
독일의 부동산 취득세(Grunderwerbsteuer)는 최근 몇 년 사이 지역에 따라 최대 6.5%까지 인상되면서, 부동산을 취득하려는 이들 사이에서 다양한 절세 방안에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 그중에는 매우 극단적이고 바람직하지 않은 방식도 존재하며, 이러한 제안을 받았을 경우 각별한 주의가 필요하다.
예를 들어, 홍길동이 600,000유로에 주택을 매입할 계획이라고 가정해 보자. 매도인은 홍길동에게 다음과 같은 제안을 한다. 계약서상 매매가격을 400,000유로로 기재하고, 나머지 200,000유로는 현금으로 별도 지급하는 방식이다. 이럴 경우, 취득세율이 6%라면 36,000유로가 아닌 24,000유로만 부담하게 되어 12,000유로를 절감할 수 있다는 논리이다. 이 제안을 받아들이는 것이 과연 이득일까?
우선, 독일 관련법에 따르면 부동산 매매 계약은 반드시 공증인(Notar)을 통해 공증되어야 법적 효력을 갖는다. 따라서 매매가격이 400,000유로로 기재된 계약서는 공증 절차를 거쳐야 한다. 그러나 이 공증된 계약서 („das Beurkundete“: 400,000 유로의 매매) 는 매도인과 매수인이 실제 원하는 거래가 아니다. 때문에 이렇게 공증된 계약서는 독일 민법상 ‘위장거래(Scheingeschäft)’에 해당하며 법적으로 무효(nichtig)로 간주된다.
반면, 실제 당사자들이 의도한 거래 („das Gewollte“: 600,000유로 매매)는 공증이 이루어지지 않았기 때문에 이 또한 법적 효력을 갖지 못한다. 결국 양 당사자는 계약을 체결했음에도 불구하고, 법적으로 유효한 계약이 존재하지 않는 상황에 놓이게 된다.
이러한 거래는 단순히 무효로 끝나지 않는다. 세무당국(Finanzamt)은 형사법적 측면에서 탈세(세금 포탈, Steuerhinterziehung) 여부를 조사하게 되며, 매수인과 매도인 모두 공증인을 기망한 행위로 형사처벌 대상이 될 수 있다. 이는 단순한 편법이 아닌 명백한 불법 행위이다.
그렇다면 이렇게 공증된 위장계약서는 영원히 무효일까? 반드시 그렇지는 않다. 법원의 부동산 등기소(Grundbuchamt)에 홍길동이 새로운 소유자로 등기되는 순간부터는 해당 계약이 법적 효력을 갖게 된다. 그러나 문제는 등기까지 소요되는 시간이 일반적으로 6개월에서 길게는 2년까지 걸릴 수 있다는 점이다.
우선, 부동산 매매 계약서를 체결하면 매매 거래에 대한 합의했다는 내용 (Auflassung) 이 등기 되며 홍길동이 새 소유자로 등기될 때까지는 법원의 내부 검토와 업무량으로 인해 또 몇 개월 내지 몇 년이 걸릴 수 있다. 새 소유자로 등기되기까지 여러 조건이 충족되어야 하는데 무엇보다 매매 가격 총액이 결제된 점이 확인되어야 한다.
따라서 등기가 완료되기 전까지, 매수인은 매우 불안정한 상태에 놓이게 된다. 그 사이 매도인의 입장이 바뀌거나 거래에 문제가 생길 수 있다. 참고로 매도인이 이러한 위장거래를 제안하는 이유는 단순히 매수인의 취득세 부담을 줄여주기 위함이 아니라, 자신의 양도세 절감이나 기타 세무상 이유가 작용했을 가능성이 높다.
참고로 매도인이 400,000 유로의 위장거래를 제안하는 이유는 매수인 홍길동을 생각하여 취득세를 낮추는 효과보다는 매도인 자신만의 여러 이유 (양도세 등) 가 있을 수 있다. 결론적으로, 부동산을 취득하려는 이들은 세법과 민법상 심각한 위험을 동반하는 위장거래 유혹에 빠지지 않도록 각별한 주의가 필요하다. 실익보다 리스크가 훨씬 크기 때문에, 이러한 방식은 절대 권장될 수 없으며, 정직하고 투명한 절차를 따르는 것이 바람직하다.
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
1407호 24면, 2025년 4월 18일