한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
집 소유자들은 최근 부동산세 고지서(Grundsteuerbescheid) 를 받았거나 조만간 받을 것이다.
그런데 집 자체는 변한 것이 없는데 올해 받은 2025년 부동산세 고지서는 예전의 납세액과 상이할 것이다. 경우에 따라 납세액이 예전 대비 낮을 수도 있고, 높을 수도 있다. 같은 도시에 2 건물을 소유하는 자의 경우에도 한 집에 대한 부동산세는 낮아졌고, 다른 집에 대한 부동산세는 높아졌을 수 있다. 어떻게 이런 것이 가능한 것인가?
2025년 부동산세 고지서에 대해 알아보도록 하자.
현재 유효한 독일 부동산세의 산출 및 징수방법은 3단계의 절차를 거쳐야 하며 다수의 관청이 개입되어야 한다.
우선, 첫 번째 단계에서는 관할 세무서(Finanzamt)가 홍길동이 소유하는 부동산의 단위가치 (Einheitswert)를 산출하여 확정한다. 참고로 그동안 세무서가 확정하는 단위가치는 실제의 공정가치(Marktwert)와는 상관이 없었고 실제 가치보다는 뚜렷하게 낮었다. 이렇게 첫 단계에서 단위가치절차(Einheitswertverfahren)가 완료되면 세무서는 단위가치 고지서(Einheitswertbescheid)를 발부한다.
2022년에 부동산세제의 개혁을 추진하였는데 그 당시 개혁을 진행하는 주요 이유도, 이 단위가치를 새로 책정하기 위해서이다. 새로운 단위가치를 책정하기 위해 부동산 소유자가 제공해야 하는 정보가 필요하게 된 것이다.
따라서 2022년 전국의 부동산 소유자는 별도 정보를 전자 양식에 작성하여 제출하여야 했다. 2022년 세무당국은 부동산 소유자한테서 받은 정보를 토대로 전국의 부동산의 단위가치(Einheitswert)를 각각 새로 책정하였다. 새로 책정한 단위가치가 2025년부터 적용되는 것이다.
세무서의 담당자가 부동산의 단위가치를 확정하였으면 다음 단계에서는 단위가치에 기본세율(Grundsteuermesszahl)를 곱하여 과세표준(Grundsteuermessbetrag)을 산출한다.
기본세율은 건물에 따라 상이하며 예를 들어 단독주택 (Einfamilienhaus)은 0.26% 에서 0.35% 사이이며 두 가구 연립주택(Zweifamilienhaus)은 0.31% 이다.
이렇게 두 번째 단계인 과세표준절차(Steuermessbetragsverfahren)가 완료되면 세무당국은 과세표준 고지서(Grundsteuermessbescheid)를 발부한다.
두 번째 단계까지는 세무서가 담당이나 마지막 세번째 단계는 해당지역의 기초자치단체(Kommune)가 담당이다. 따라서 세무서는 고지서를 납세의무자에게 보내는 동시에 고지서 사본을 시행정의 담당 공무원에게 송부한다.
시행정의 부동산세 담당 공무원은 수령한 과세표준 고지서를 토대로 기초자치단체의 징수율(Hebesatz)을 적용하여 부동산세액을 확정한다. 세 번째 단계인 부동산세 확정절차(Grundsteuerfestsetzungsverfahren)가 완료되면 시행정은 납세의무자에게 부동산세 고지서(Grundsteuerbescheid)를 송부하게 된다.
최근 발송되고 있는 통지서가 바로 시행정가 송부하는 2025년 부동산세 고지서인 것이다.
2 가지 요인으로 인해 예전 납세액과 상이할 수 있다. 하나는 단위가치(Einheitswert)이며 또 하나는 징수율(Hebesatz) 이다.
2022년 부동산세제의 개혁을 통해 새로 책정된 단위가치에 따라 같은 집이라도 납세액이 낮아지거나 높아질 수 있는 것이다.
프랑크푸르트의 경우, 집의 위치가 Sachsenhausen, Westend와 같은 고급 지역에 있으면 좋은 입지 조건으로 인해 높은 단위가치가 책정되어 결론적으로 부동산세가 예전대비 더 높게 고지되는 것이다.
또한, 부동산세액 산출 마지막 단계에서 기초자치단체의 징수율(Hebesatz)을 적용하여 부동산세액을 확정하는데, Hebesatz의 수준은 기초자치단체가 정할 권리가 있다.
따라서 이미 재정이 튼튼한 기초자치단체는 Hebesatz를 주정부의 추천 수준 그대로 혹은 그보다 낮은 수준으로 정하고, 재정이 어려운 기초자치단체는 Hebesatz를 주정부의 추천보다 높게 정할 수도 있다.
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다.
Tel. 06196-7766610
1395호 24면, 2025년 1월 17일