한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
임대용 부동산 소유로 인한 소득 공제 사항
홍길동은 최근 두 번째 부동산을 구입했다. 이번에는 자가 거주용이 아닌, 임대 목적으로 취득한 부동산이다. 그는 새롭게 발생할 임대소득에 대한 세금 문제를 고민하며, 임대용 부동산을 소유할 경우 어떤 비용들이 소득세 신고 시 공제가 가능한지 궁금해졌다.
임대용 부동산은 (임대) 소득 창출을 목표로 하는 것으로 간주되기 때문에, 이에 따른 다양한 비용들이 소득세 신고 시 공제 대상이 된다. 이는 자가 거주용 부동산과 크게 대조되는 부분이다. 공제 가능한 비용을 잘 파악하고 활용하면 실제 세 부담을 크게 줄일 수 있다. 이번 호에서는 임대용 부동산 소유 시 공제 가능한 주요 비용 항목 중 일부를 살펴보고, 다음 호에서 이어서 설명하도록 하겠다.
1. 감가상각 (Abschreibung)
임대용 부동산의 건물 부분은 세법상 감가상각을 통해 매년 일정 금액을 비용으로 공제할 수 있다. 일반적으로 건물 취득가액의 2%를 매년 감가상각하며, 50년 동안 적용할 수 있다. 단, 건물이 1924년 이전에 건축된 경우에는 연 2.5% 감가상각이 적용된다. 토지 자체는 감가상각 대상이 아니므로, 건물과 토지의 비율을 구분해 계산해야 한다.
예를 들어 홍길동이 토지를 포함해 총 600,000유로의 부동산을 구매했는데, 계약서나 감정서상 토지 비중이 30%라면 아래와 같이 나뉜다.
• 토지 가치(30%): 600,000유로 × 30% = 180,000유로 → 감가상각 불가
• 건물 가치(70%): 600,000유로 × 70% = 420,000유로 → 감가상각 가능
연간 감가상각액(2% 적용 시)은:
• 420,000유로 × 2% = 8,400유로
즉, 매년 8,400유로를 임대소득에서 비용으로 공제할 수 있다.
2. 대출이자 (Darlehenszinsen)
임대용 부동산 취득을 위해 금융기관에서 대출을 받았다면, 그 이자는 전액 소득세 공제 대상이다. 단, 원금 상환액은 공제되지 않는다. 이는 자가 거주용 부동산과의 가장 큰 차이 중 하나이다. 자가 거주용 부동산의 경우, 원금 상환액과 이자 모두 공제되지 않는다.
3. 유지관리 및 수리비 (Erhaltungsaufwand)
건물의 가치 유지를 위한 보수, 수리, 교체 작업 등에 들어간 비용은 전액 공제 가능하다. 예를 들어, 보일러 교체, 지붕 수리, 창문 교체 등은 모두 해당된다. 단, 신규 설비 설치 등으로 건물 가치가 현저히 증가하는 경우(예: 에너지 효율을 높이는 대규모 리노베이션)는 경우에 따라 자본적 지출로 간주되어 감가상각 대상이 될 수도 있다. 독일 세법은 이런 비용은 Erhaltungsaufwand 가 아닌 Herstellungsaufwand 로 분류한다.
4. 부동산세 및 기타 공과금 (Grundsteuer und Nebenkosten)
매년 납부하는 부동산세 (Grundsteuer)는 물론, 임대 운영과 관련된 각종 공공요금과 수수료(예: 관리비, 보험료, 회계 수수료 등)도 공제 가능하다. 이외에도 광고비, 공실 관련 비용, 세무사 수수료, 임대 계약 관련 법률비용 등 다양한 항목들이 공제 대상이 된다.
공제 항목이 매우 광범위하고 복잡하므로, 다음 호에서는 이어서 공제 가능한 세부 항목들과 주의해야 할 점들을 보다 자세히 살펴보도록 한다.
1417호 24면, 2025년 7월 4일