한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식
부동산 취득세와 절세 방법
부동산을 구매하여 임대하는 개인이 독일 한인사회에서도 많아지고 있다. 부동산은 구매하는 시점에서부터 임대 과정과 다시 판매 (양도) 하는 시점까지 단계별 여러 종류의 세금을 고려해야 한다.
단계별 부동산과 관련된 세금과 이에 대한 규정을 미리 아는 것이 바람직하다. 우선, 부동산 구매 단계에서 발생하는 부동산 취득세에 대해 알아보도록 한다.
부동산 취득 시 독일에서는 지역에 따라 취득세(Grunderwerbsteuer)가 3.5%에서 6.5%까지 발생한다. 지난 몇 년 동안 취득세를 인상하는 주정부가 많았다. 현재 Bayern 주가 3.5%로 제일 낮으며, 한인들이 많이 거주하고 있는 Hessen 주는 6% 로 높은 편이며, Nordrhein-Westfalen 주는 6.5%로 최고로 높다.
800,000 유로의 부동산의 경우, 최대 52,000 유로 (800,000 유로 x 6.5%)의 취득세가 발생할 수 있으니 절세 방법에 대해 알아 볼 필요가 있다. 절세 방법을 항상 적용할 수 있는 상황은 아닐 것이나 참고로 알고 있는 것은 바람직하다.
우선, 부동산 취득가격에 고가의 비품 및 가구 (부엌, 정원 가구 등)가 포함되어 있다면 취득 계약서에 비품 및 가구 가격을 별도로 기재하는 것이 바람직하다. 유동 비품과 가구 (Einrichtungsgegenstände)는 취득세에서 면제된다.
예를 들어 합의한 500,000 유로의 가격에서 계약서상 20,000 유로를 부엌 및 정원 가구의 취득가격으로 분리한다면 취득세가 (6% 일 경우) 30,000 유로 (=500,000 x 6%) 에서 28,800 유로 (=480,000 x 6% )로 하향 조정되니 1,200 유로의 세금을 절세한 셈이다.
하지만 이와 관련하여 단점이 있을 수도 있으니 주의하여야 한다.
대부분의 은행은 대출금 여부와 이자율을 정하는 과정에서 유동 비품과 가구를 제외한 순수한 부동산 취득가격을 토대로 검토한다. 따라서 대출비율이 순수 부동산 취득가격대비 높아지면 이자율을 상향조정하거나 극단적인 경우 대출금 계약을 체결하지 않는 효과가 있을 수 있다.
이외에도 분양 주택(Eigentumswohnung)을 취득하면 취득세를 절세할 수 있는 방법이 있다.
독일에서는 분양 주택 소유자들이 건물의 유지보수비를 공동으로 감당하기 위해 유지보수비 충당금(Instandhaltungsrücklage)을 공동 설정하고 모두 정기적으로 지불하여 적립한다. 향후 분양 주택의 판매시 매도인이 그때까지 지불한 유지보수비 충당금은 주택 판매가에 반영된다.
위에 설명된 유동 비품과 가구와 유사하게 유지보수비 충당금도 계약서에 별도로 기재하고 그 만큼 부동산 취득가격을 차감하는 것이 절세 방법이다. 세법적으로 유지보수비에 해당되는 구매가는 역시 취득세에서 제외되기 때문이다.
하지만 은행의 대출금 조건 검토 시 위에 언급된 동일한 단점이 발생할 수 있으니 주의하여야 한다.
교포신문사는 독일 진출 한국상사들과 한인 개인사업가들을 위해 독일 공인회계사인 김병구회계사의 세무상식을 격 주간으로 연재한다.
김병구 회계사는 1999년 프랑크푸르트 대학에서 경영학석사학위를 취득하였으며, 세계적인 회계법인인 PWC 회계사로 근무하며 2006년 11월 국가시험에 합격하여 공인회계사의 자격을 획득하였다.
현재 김병구회계사는 FIDELIS Accounting GmbH Wirtschaftspruefungsgesellschaft의 대표로 활동하고 있다. Tel. 06196-7766610
1403호 24면, 2025년 3월 21일