한국상사와 개인사업가를 위한 김병구회계사의 세무상식 (402)
정률 감가상각 (degressive AfA)의 장점과 활용
홍길동은 2025년에 임대 목적으로 신축 건물을 구매했다. 이제 2025년 개인 연말정산을 준비하고 있다. 처음으로 연말정산에 임대수익(Einkünfte aus Vermietung)을 반영해야 하는데, 이 과정에서 감가상각(AfA)이 중요하다는 것을 알게 되었다. 감가상각비가 높을수록 임대수익은 낮아지고, 결과적으로 세금 부담도 줄어들기 때문이다.
감가상각 방법에는 크게 정액법(lineare AfA)과 정률법(degressive AfA)이 있는데, 주변에서는 “초기에는 정률법이 훨씬 유리하다”는 이야기를 들었다. 홍길동은 왜 정률법이 유리한지, 그리고 자신도 이를 사용할 수 있는지 궁금해졌다. 이번 호에서는 정률 감가상각의 개념과 장점, 적용 요건에 대해 알아보도록 하자.
일반적인 주거용 건물은 보통 정액법 감가상각이 적용된다. 현재 독일 세법상 대부분의 주거용 건물은 건물가액의 연 2%를 매년 동일하게 비용 처리한다. 예를 들어 건물가액이 50만 유로라면 매년 1만 유로를 감가상각비로 처리하게 된다. 계산이 단순하고 안정적이라는 장점이 있다.
반면 정률 감가상각은 초기 몇 년 동안 더 큰 금액을 비용 처리할 수 있는 방식이다. 예를 들어 동일하게 건물가액이 50만 유로인 신축 건물에 정률법 5%를 적용하면, 첫 해에는 2만5천 유로를 비용 처리할 수 있다. 이후에는 남아 있는 잔존가액을 기준으로 다시 5%를 계산하기 때문에 감가상각 금액이 점차 줄어드는 구조이다.
즉, 정액법은 매년 같은 금액을 비용 처리하는 반면, 정률법은 초기에 많은 금액을 비용 처리할 수 있다는 차이가 있다. 특히 대출을 이용해 부동산을 구매한 경우에는 초기 이자 부담이 크기 때문에, 정률 감가상각을 통해 세금을 줄이면 초기 현금흐름 관리에 큰 도움이 될 수 있다.
과거 독일에는 이러한 정률 감가상각 제도가 존재하였으나 이후 폐지된 바 있다. 그러나 최근 독일 정부는 주택 공급 확대와 건설 경기 활성화를 위해 정률 감가상각을 다시 한시적으로 도입하였다. 현재는 2023년 10월 이후 착공한 일정한 신축 임대주택에 대해 연 5%의 정률 감가상각 적용이 가능하다.
다만 모든 건물이 정률 감가상각 대상이 되는 것은 아니다. 기본적으로 신축 주거용 건물이어야 하며, 임대 목적이어야 한다. 또한 건설 시작 시점(Baubeginn)이나 계약 체결 시점이 법에서 정한 기간 안에 해당해야 한다. 기존 건물을 단순히 매입하는 경우에는 일반적으로 적용되지 않는다.
또한 중요한 점은 감가상각이 건물 부분에만 적용된다는 것이다. 토지는 시간이 지나도 가치가 감소하지 않는 것으로 보기 때문에 감가상각 대상이 아니다. 따라서 실제 세무 신고 시에는 전체 매입가액 중 토지와 건물 가액을 구분한 뒤, 건물 부분에 대해서만 감가상각을 계산해야 한다.
실무적으로는 초기 몇 년 동안 정률 감가상각을 적용하여 큰 금액을 비용 처리한 뒤, 이후에는 정액법으로 전환하는 방식도 검토될 수 있다. 따라서 단순히 현재 세금만 볼 것이 아니라, 장기적인 세금 효과와 현금흐름까지 함께 고려하는 것이 중요하다.
정리해 보면, 정률 감가상각의 가장 큰 장점은 초기 세부담을 줄일 수 있다는 점이다. 특히 대출 비중이 높거나 초기 현금흐름 관리가 중요한 투자자에게 매우 유리할 수 있다. 반면 적용 가능한 건물이 제한적이며, 신축 임대용 주거 건물에 주로 허용된다는 점은 함께 유의해야 한다.
부동산 투자에서 감가상각은 단순한 회계 개념이 아니라 실제 세금과 현금흐름에 직접 영향을 미치는 중요한 요소이다. 따라서 부동산을 취득할 때부터 어떤 감가상각 방식을 적용할 수 있는지 미리 검토해 보는 것이 바람직하다.
1459호 24면, 2026년 5월 15일